Atualizar a Planta Genérica de Valores permite à prefeitura melhorar a arrecadação de impostos, mais especificamente do IPTU e do ITBI, ao mesmo tempo em que torna mais justa a cobrança destes tributos.Autor: Eduardo de Lima Caldas

Atualizar a Planta Genérica de Valores permite à prefeitura melhorar a arrecadação de impostos, mais especificamente do IPTU e do ITBI, ao mesmo tempo em que torna mais justa a cobrança destes tributos.Autor: Eduardo de Lima Caldas

A Planta Genérica de Valores permite fixar previamente os valores básicos unitários dos terrenos e das edificações, expressos por metro quadrado de área, o que, por sua vez, possibilita obter uma melhor justiça fiscal na medida em que padroniza e uniformiza os critérios de apuração do valor venal dos imóveis, base para a cobrança do IPTU e das transações imobiliárias, podendo, ainda, ser tomado como limite mínimo para a cobrança do ITBI.

A elaboração da Planta Genérica de Valores com valores reais, no entanto, não representa necessariamente aumento imediato da arrecadação ou do valor dos impostos.

Além do aspecto tributário, deve-se ressaltar que a Planta Genérica de Valores também é um instrumento para o planejamento municipal, na medida em que reflete os índices de valorização imobiliária e propicia, portanto, a ação regularizadora do governo municipal quanto ao uso e ocupação do solo.

EXPERIÊNCIA

No município de Tietê-SP (29 mil hab.), observou-se entre 1991 e 1996 um aumento populacional médio da ordem de 2,33% ao ano.

O crescimento populacional representa um aumento da demanda por serviços e equipamentos públicos. Em termos financeiros, isso implica em aumento de investimentos no curto prazo e um relativo incremento do custeio no médio prazo.

Além do aumento populacional que significa aumento da demanda por serviços e equipamentos públicos, deve-se considerar também alguns aspectos conjunturais que fragilizam as receitas municipais dificultando ainda mais o financiamento das novas demandas, como é o caso da diminuição das transferências em decorrência da queda do nível de atividade econômica do País.

Em Tietê, apesar destes fatores, houve um aumento da capacidade de arrecadação em decorrência do aumento do número de imóveis.

A Contagem Populacional (IBGE, 1996) apurou que o município de Tietê possuía 8.253 domicílios que, cadastrados (Cadastro Municipal de Imóveis), padronizados e uniformizados (Planta Genérica de Valores), representavam um potencial de arrecadação que havia sido pouco explorado até meados dos anos 80.

Na segunda metade da década de 80, o município de Tietê possuía uma Planta Genérica de Valores rudimentar que não refletia com fidedignidade a realidade local e, portanto, prejudicava o potencial arrecadador do município.

O principal objetivo, portanto, da atualização da Planta Genérica de Valores foi potencializar o aumento de arrecadação do IPTU. A expectativa de aumento da arrecadação, na época em que foi elaborada a Planta Genérica de Valores, girava em torno de 70%.

Outro objetivo era acrescentar uma componente de "justiça" na política de arrecadação do IPTU. Até aquele momento havia cerca de 30 zonas fiscais no município. O número de zonas fiscais foi ampliado para 90. O metro quadrado da construção da zona fiscal 1 (região central e bairros nobres) atinge atualmente a cifra de R$ 92,92 e a zona fiscal 90 (região mais periférica), R$ 2,00. A maior amplitude de zonas fiscais compensa, de certo modo, as poucas alíquotas tributárias existentes no Código Tributário Municipal: alíquota de 1% para o imposto territorial e 0,4% para o predial.

IMPLEMENTAÇÃO

Para a elaboração da Planta Genérica de Valores, foi realizado inicialmente um levantamento de toda a Legislação Tributária e outras leis relacionadas à temática fiscal do Município, dentre as quais: a antiga Planta Genérica de Valores; o Código Tributário Local; e decretos, emendas e leis ordinárias e complementares que regulamentavam artigos do referido Código Tributário.

Em seguida foi realizada uma análise cartográfica da cidade e vistoriadas as características dos imóveis por meio de fotos (verificação e checagem das características dos imóveis por meio de fotos de imóveis nos mais diversos lugares).

A etapa seguinte constou de coleta de dados junto ao mercado imobiliário e a outras fontes de informações disponíveis (classificados de imóveis dos jornais locais), com o objetivo de verificar os valores das transações e as principais características dos imóveis negociados – dimensões (testada, profundidade e área), preços e condições de pagamento.

Em posse das informações sobre os imóveis municipais, foi feita uma "homogeneização dos valores", método de comparação entre os valores coletados na pesquisa junto ao setor imobiliário e os imóveis avaliados. Para homogeneizar os valores são considerados fatores como profundidade e testada dos imóveis.

Finalmente foram realizados os cálculos e a montagem da Planta Genérica de Valores. Buscou-se conciliar, de forma justa, os interesses da administração e da comunidade na atribuição dos valores básicos à tributação imobiliária, levando-se em conta os valores de mercado e determinando os valores fiscais dos terrenos e das construções

Nesta fase final foram apurados os valores de mercado de cada terreno e comparados com seus valores venais. Esta etapa é subdividida em três partes: indicação dos valores básicos unitários, distribuição preliminar; distribuição definitiva.

A indicação dos valores básicos unitários é feita com base na planta onde foram assinaladas, previamente, as zonas homogêneas, os valores básicos unitários (expressos em metro quadrado), e homogeneizados todos os seus atributos.

Na distribuição preliminar dos valores básicos unitários, deve-se considerar os valores coletados, as vias de circulação e os pólos de valorização principais e secundários. Na distribuição definitiva, por sua vez, deve-se apurar o valor para cada quadra.

O produto final deste trabalho foi uma nova Planta Genérica de Valores com 90 zonas fiscais diferentes. Ou seja, do ponto de vista fiscal, o município de Tietê está dividido em 90 "distritos".

O processo de elaboração da nova Planta Genérica de Valores de Tietê foi realizado no período de agosto a dezembro de 1993, quando foi aprovada pela Câmara Municipal.

Paralelamente à elaboração da Planta Genérica de Valores, a Prefeitura Municipal de Tietê atualizou o seu Cadastro Imobiliário. O Executivo também tentou alterar o Código Tributário Municipal (em vigor desde 1979) mas o projeto de lei foi rejeitado pela Câmara Municipal.

Deve-se ressaltar ainda que neste mesmo período ocorreu a contratação dos primeiros fiscais de renda do município (até então não havia fiscalização) que atuam fundamentalmente em torno do Imposto Sobre Serviços – ISS.

Com relação à dívida ativa, a inadimplência que historicamente ficava em torno de 10% ao ano, foi reduzida, a partir de algumas medidas jurídicas simples. Anteriormente, quando o contribuinte deixava de pagar duas parcelas do IPTU, a cobrança só era realizada a partir do ano subseqüente. Atualmente, quando o contribuinte deixa de pagar duas parcelas do IPTU, o imposto é considerado integralmente vencido e a cobrança é imediatamente realizada.

A atualização da Planta Genérica de Valores do município de Tietê custou aproximadamente R$ 9 mil para os cofres da prefeitura. A dotação orçamentária para a realização do serviço foi para a Secretaria Municipal de Finanças.

A maior dificuldade para atualizar a Planta Genérica de Valores não foi de caráter técnico, burocrático ou financeiro, mas político, dada a dificuldade de "negociação" da Prefeitura com a Câmara Municipal para aprovação da referida Planta na forma de Lei.

RESULTADOS

Não é complicado atualizar a Planta Genérica de Valores. Há métodos sofisticados e mais onerosos, também. Mas o princípio é simples. Trata-se de dividir o município em regiões onde os terrenos e as construções sejam relativamente parecidas e estipular um valor fiscal para cada região de modo que bairros mais luxuosos pertençam a zonas fiscais com valores mais altos e bairros mais carentes pertençam a zonas fiscais com valores mais baixos. Em outras palavras, o princípio é tratar com igualdade os iguais.

Embora não tenha havido participação da sociedade civil no processo de atualização da Planta Genérica de Valores, há possibilidade da composição de uma comissão com participação mínima dos corretores de imóveis, engenheiros e funcionários da prefeitura municipal, associações de bairros, movimentos de moradia, organizações não-governamentais (ONGs), entidades ambientalistas, entidades de classe, associações comerciais e industriais, dentre outras. É uma maneira de criar espaços públicos onde a sociedade civil e o governo possam interagir na busca de soluções para questões públicas municipais.

Não há necessidade de que haja tantas zonas fiscais. Quanto menor e mais homogêneo o município, menor a quantidade de zonas fiscais na Planta Genérica de Valores.

Os resultados podem ser observados com relação à maior justiça tributária e em termos de aumento de arrecadação.

No sentido de maior justiça tributária, deve-se observar que, a partir da atualização da Planta Genérica de Valores, com 90 zonas fiscais distintas, houve uma maior diferenciação entre os contribuintes.

O aumento de arrecadação, por sua vez, pode ser observado a partir das tabelas abaixo. Percebe-se, por exemplo, que a receita total aumentou em mais de 40% a partir de 1994. Apesar do aumento do ITU, do IPTU, do ISS e do ITBI, as receitas próprias caíram em decorrência da diminuição da rubrica "outras receitas".

O ITU, por exemplo, aumentou em mais de 300% ao longo dos últimos cinco anos. O IPTU, ISS e ITBI, aumentaram, respectivamente, 439%, 120% e 28%.

Do ponto de vista relativo, observa-se que o IPTU passou de 1,47% para 5,58% do total da receita, e o ISS, por sua vez, passou de 3,01% para 4,65%.

Não é possível dizer que o aumento de arrecadação se deva exclusivamente à atualização da Planta Genérica de Valores, mas a uma gama de ações paralelas à referida atualização que resultam numa melhor arrecadação.

Receitas Municipais: Valores Relativos

Tietê – SP

Fonte: Prefeitura Municipal de Tietê. Valores atualizados para maio de 1999. *Valores até o mês de junho.

CONTATOS
Mário Luiz Botêga, da Prefeitura Municipal de Tietê
Tel.: 0 XX 15-282-2011